Secondo numerosi operatori del real estate, il retail continuerà a rappresentare anche quest’anno una classe di asset in grado di offrire stabilità e prospettive interessanti. Un trend che vale non solo a livello europeo, ma anche nel nostro Paese, dove nel 2025 il retail real estate ha sviluppato un volume di investimenti pari a 3,3 miliardi di euro, crescendo a doppia cifra (+29%) rispetto ai 12 mesi precedenti e mettendo a segno la migliore performance continentale (fonte: Scenari Immobiliari).
Vale dunque la pena di approfondire lo stato dell’arte e le prospettive del comparto, affrontando alcuni temi di fondo: come stanno cambiando le strategie dei retailer e degli investitori? Quali sono i principali driver che orientano la scelta delle location, tra prossimità, high street, retail park? Che ruolo giocano i progetti di riqualificazione urbana? Ne abbiamo parlato con Maddalena Panu, Research & consultancy director UrbiStat, società specializzata in geomarketing e ricerche di mercato, con una specializzazione nel settore del real estate.
Dalla prossimità ai retail park
“In termini generali, nel post Covid-19 abbiamo assistito a due fenomeni legati alla scelta della location. Il primo è il ritorno alla prossimità e quindi al vicinato, che si traduce in format urbani di dimensioni anche contenute, collocati in contesti densamente abitati. Da segnalare che spesso si tratta di riconversioni di sportelli bancari, che vediamo trasformati in piccoli supermercati: un trend che osserviamo specialmente nelle grandi città e che non deve stupire. Infatti, le abitudini di consumo sono cambiate: nel post pandemia la ristorazione è cresciuta e, nel contempo, si tende a non fare più le maxi spese negli ipermercati fuori città”, spiega Panu. Non a caso, i centri commerciali in passato potevano contare sulle grandi superfici retail nel ruolo di ‘locomotiva’, le stesse che negli ultimi anni hanno subito una netta sforbiciata della superficie di vendita e quindi un progressivo ridimensionamento. “In altre parole, il format del grande ipermercato ‘ alla francese’ non esiste più”.
Il secondo fenomeno, nell’analisi di Spanu, è lo sviluppo di piccoli retail park da 7-8mila mq, ubicati lungo i grandi assi viari in ingresso e uscita dalle città e quindi perfetti per agganciare i flussi pendolari. “In queste realtà abbiamo visto concentrarsi lo sviluppo della formula del discount, affiancato generalmente da insegne specializzate, per esempio nella cura casa e persona e nel pet care. Si tratta di format ormai consolidati, di dimensioni medio-piccole, che presidiano ambiti soprattutto extraurbani ben definiti”.
Le regioni più dinamiche si confermano quelle del Nord Italia, che esprimono tutte le potenzialità di un mercato più ricco e più densamente presidiato. Le mappe di UrbiStat mostrano anche un forte presidio della dorsale adriatica, complice la capillarità di alcuni player che concentrano la loro presenza nelle regioni del Centro-Sud che vi si affacciano. “Sul fronte opposto troviamo poi realtà come la Toscana, tradizionalmente presidiate da Coop Italia. Al Sud, soprattutto in certe aree, il mercato è ancora caratterizzato dall’incidenza del dettaglio tradizionale, mentre si nota una presenza molto significativa del discount”.
Le dimensioni si riducono e i discount vivono la “fase 2”
Un altro tema importante è quello relativo all’evoluzione dei format, che conferma in sostanza quanto accennato sopra in termini di location. “Le aperture degli ultimi anni – rileva Panu – hanno riguardato prevalentemente il taglio dai 1.200 ai 1.500 mq, ovvero il classico supermercato di piccole dimensioni. Al netto di realtà territoriali con caratteristiche peculiari, direi che a livello nazionale questo fenomeno è ampiamente diffuso. Dal canto loro, gli ipermercati ormai si aprono quasi sempre per sostituzione”.
Oltre all’affermarsi di superfici di taglio ridotto, va rimarcata anche quella che Maddalena Panu definisce la “fase 2” del canale discount. “Stiamo assistendo alla progressiva chiusura di punti vendita di prima generazione a favore dell’apertura, spesso nella stessa area, di format più innovativi e accattivanti” (su questo tema si veda anche la cover story di Food marzo ‘Discount reloaded’). Gli esempi non mancano: basti pensare all’800° negozio che Lidl ha aperto lo scorso marzo in viale Corsica, zona residenziale del quadrante est di Milano. “Succede un po’ in tutta Italia: si abbassa la serranda di negozi di vecchia concezione, spesso da 7-800 mq, a favore di nuovi concept che non di rado prevedono una superficie di vendita ben superiore ai 1.000 mq”.
Molti punti vendita cambiano “casacca”
Se il retail real estate vive una costante evoluzione in termini di location e format, lo stesso vale anche per quanto concerne le insegne. “Stiamo vivendo una fase segnata da numerosi cambi, legati ad aggregazioni e altre operazioni che vedono protagonisti gruppi distributivi di varie dimensioni. Per fare solo qualche esempio, osserviamo una riduzione della rete commerciale di retailer quali Pam Panorama e Bennet, a vantaggio di player con uno sviluppo più dinamico come Tosano e Iperal”. Senza contare naturalmente l’acquisizione di Carrefour da parte di Princes Italia, sui cui sviluppi è ancora presto per fare previsioni.
In questo contesto sempre più “movimentato” resta peraltro significativo un fattore tutto italiano, ovvero la forte specificità territoriale di molte insegne del panorama distributivo nostrano. “Una peculiarità molto spiccata in Italia proprio nell’ambito della grande distribuzione organizzata”, conferma Panu.
UrbiStat ha analizzato anche l’evoluzione della numerica dei punti vendita nel periodo 2021-2025: ne emerge complessivamente una contrazione, anche se il biennio 2024-2025 è andato in controtendenza, registrando un trend positivo (+1,06%). “Quasi tutte le regioni negli ultimi due anni hanno registrato una ripresa delle aperture, anche se con diverse velocità. Se consideriamo non solo il numero, ma anche la dimensione delle nuove superfici, direi che si è trattato di un assestamento legato al maggiore presidio del territorio da parte di alcuni retailer”.
Leggi l’articolo completo sull’ultimo numero di Food
